2007年12月17日,在《上海证券报》发表的题为《楼市拐点可能已经处于形成阶段》的评论指出:“从人口学、城市化、住房的消费、投资、投机价值来看,目前,中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来,并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。”随后,该报又连续发表了五篇论证房价整体性下跌已成定局的评论。这些评论在当时都引起较大争议,但是,现在回头看这些评论,笔者此前的许多观点都在慢慢成为现实。
文章作者特别提到这一点,并非要证明自己的高明,而是要强调,房地产领域的暴利时代正由于房价整体性下跌趋势的日渐明显而渐渐终结,清醒地认识现状,理性地面对未来而不是一味顽固地坚守暴利,才是最明智的选择。
笔者对房价将整体下跌的判断,源于一个基本的依据:无论是房价还是地价,都充满着暴利;无论是开发商、炒房者、地方政府,都成为暴利的最大受益者。而暴利必然由消费者买单,也即,买房人在购买房屋时同时要为房价、地价中的暴利买单。在卖方占据主导的市场,暴利的转嫁是非常容易的。公众疯狂的追涨行为让暴利有了最佳的归宿,为暴利的追求者提供了最安全的保障,以至于市场中所有的相关利益主体都被暴利冲昏了头脑。开发商大肆囤积土地,不断推高新楼盘的定价;地方政府不断抬高土地拍卖标准,在地价节节攀升中安享土地暴利;炒房者作为上述两者的衍生体,通过低买高卖获取投机暴利。在买方市场,几乎所有的逐利者(包括房屋中介),都得到了暴利,实现了利益最大化。
但是,暴利也导致了整个房地产领域的泡沫化,这个泡沫化既包含房价部分,也包含地价部分和房价投机部分。当暴利主导下的房地产市场日益走向畸形,必然偏离公众的实际购买力,累积起巨大的泡沫,也积累起巨大的难以抗拒的调整力量。同时,房地产市场中相关利益主体对暴利的追逐,不断使潜在的消费需求因绝望而变成“放弃需求”,从而,使潜在消费群体逐渐枯萎——这正是笔者在去年年底判断房价将步入调整的最重要依据之一。而潜在的消费需求向实际消费的转化,正是决定房地产健康发展的主导型力量之一。因为,从潜在的消费需求向实际消费的转化过程,也是房价等待消费者收入提高,从而,使得房地产市场在稳定需求群体支撑下,平缓而稳定向前发展的重要基础。但暴利蚕食了这一基础。
房价中的暴利有多严重?我们不妨通过两个细节来感知。其一,今年3月份,武汉东星集团东盛房地产公司不仅公开宣称房地产存在暴利,而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%,但即使是这样,东星的负责人面对记者的时候也承认,如此低价卖房,他们还能得到10%到15%的利润。其二,据央视记者调查,深圳某楼盘原来每平方米单价是11000多元,最高时达到13000多元,但现在新开的三期楼盘售价只有6888元,不仅送精装修,送全套家电,而在短短的几个月时间里,地价、建筑成本、税费都没有明显变化。暴利之惊人令人瞠目结舌。
地方政府在土地拍卖中获取的暴利同样惊人。最近几年,土地的涨幅一直快于房价的涨幅,这一发展趋势在2007年达到顶峰,在这一年中,全国各地不断涌现出“地王”,面粉贵过面包的现象随处可见,以至于人们开始习以为常。也正是在这一背景下,笔者作出了地产泡沫将破灭的判断。面粉贵过面包的现象实际上意味着双重风险,一方面,意味着房地产领域的暴利已经达到了峰巅。另一方面,意味着市场利益主体对未来房价的预期已经处于极度疯狂状态。当暴利成为市场相关主体普遍的追求时,加快了泡沫的累积过程,也加剧了风险。
现在,房地产市场出现了普遍的成交量的萎缩。这种萎缩体现在两个方面:一是房屋成交量的萎缩,二是土地流拍现象频繁出现。许多人认为,房屋成交量的萎缩与土地流拍现象是市场不景气,公众持币观望的结果,这只是一个表象,真正的原因在于,无论是开发商还是地方政府,仍然死抱着暴利思维不动摇。实际上,在全国房屋成交量极度萎缩的情况下,广州新开盘的远远低于商品房价格的限价房,依然能在短时间内销售一空。这说明了什么?说明了真实的需求是存在的,但这种真实需要因房价、地价中暴利因素的存在而被边缘化,这何尝不是开发商自己把自己边缘化的结果?
在这种情况下,开发商的最佳选择是结束自己的暴利思维,将商品房降价销售。如果开发商把现有的商品房以限价房的价格销售,成交量会萎缩到如此地步吗?开发商宁肯死扛,宁肯冒着资金链断裂的风险也不降低房价,也坚决维护暴利不动摇,使得这种通过顺应市场,通过调整价格就可以解决的问题,变成了一种赤裸裸的对抗,开发商希望通过这种对抗维护暴利。但现实注定这种对抗的结果只能以失败而告终。
地方政府也一样。对地方政府而言,土地就是聚宝盆,把原本价值1千万的土地以1亿元的价格卖出,财政收入就整整提高了9倍,这对GDP的推动,对个人政绩的提升作用都是便捷而有效的。当土地出让金在地方财政收入中的占比高达60%,地方政府抬高地价的冲动变得何等强烈是不难想象的。尽管成本不是决定房价的决定性因素,因为按照开发商的说法,房价是由市场而不是根据成本来定的,但是,高昂的土地成本尤其是当面粉贵过面包的现象发生,恐怕没有哪个开发商愿意考虑降价问题——对于长期在暴利中浸润的开发商而言,高昂的地价是推高房价的又一借口。这正是导致今天的房地产市场高度畸形的根本原因。
应该认识到,包括深圳、广州在内的珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演,在房价整体下跌已经成为定局的情况下,无论是开发商还是地方政府,都不应该过于依赖政府救市,因为这种情况下的救市其实质就是维护市场中相关利益主体的暴利。市场中的相关主体应该主动降价,主动降低对利润的期望值,从对暴利的追逐变成对合理利润的追逐,通过降低利润标准,加快资金的流转,避免资金链的断裂。房地产发展历史告诉我们,在最艰难的时候,那些存活下来的开发商才会成为最大的受益者。当房地产市场中的相关利益主体,从对暴利的追逐中走出,像美国开发商那样,坦然接受5%的利润并逐渐视其为正常,那么,房地产市场中的泡沫将逐渐挤压出来,整个市场将会变得更加理性与健康。否则,只有死路一条。
国家统计局近日公布的统计数据显示,6月,全国70个大中城市房价同比上涨8.2%。剔除去年下半年特别是夏秋季房价上涨较快的因素,实际上,进入2008年以来,全国楼市已呈连续回落之势。
迹象显示,总体而言,房价未做“俯卧撑”,而是在许多城市出现了“一边倒现象”。随着奥运会开幕的临近,奥运对房地产价格的影响也几乎消化殆尽。
奥运会后楼市究竟何去何从,成了当前各界普遍关注的问题。
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